Менеджмент на рынке недвижимости - реферат

1. Юр. определение «недв. имущество».

Ст. 130ГК РБ: К недвиж. видам отн.: зем.уч., уч.недр, обособлен. водные объекты и всё, что крепко связано с землёй, т.е. объекты, перемещение кот. без непропорционального вреда их предназначения не может быть, в т.ч. леса, долголетние насаждения, строения, сооружения. К недв. видам также Менеджмент на рынке недвижимости - реферат равняются предприятия в целом как имуществ. комплекс, подлежащие гос. регистрации возд. и морские суда, суда внутр. плавания, река, море, космич. объекты. Законодат. актами к недв. видам м.б. отнесено также и другое имущ. Гл.признаком, позволяющим систематизировать недв., явл.крепкая связь с землёй (невозможность перемещения). В з-не нарушение Менеджмент на рынке недвижимости - реферат крепкой связи с землёй трактуется как глобальная причина непропорционального вреда не фактически объекту, а конкретно его предназначению. В зак-ве зем. уч.-отд.объект недв-ти. Зем.уч.-часть пов-ти земли, имеющая установленные границы, площадь, положение, правовой статус и др. хар-ки, отражаемые в гос.-зем. кадастре и док Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-х гос. регистрации. Св-во: зем.уч.-не просто кусок земной пов-ти, а таковой кусок, кот.совершенно точно определён на местности и док-тах-сформированный зем.уч. Осн.признаком, отличающим движимое имущ.от недв. явл. неотклонимая регистрация последнего.

2. Право собст-ти и др. вещные права не недв Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.имущ.

Право собст-ти включ.в себя след.:

-право владения (легитимная возм-ть иметь у себя данное имущ.,практически обладть им)

-пользования (закон.возм-ть эксплуатации данного имущ.оковём извлечения из него полезн.св-в его употребления)

-распоряжения (возм-ть определять юр.судьбу оковём конфигурации его принадлежности, состояния либо предназначения)

В Менеджмент на рынке недвижимости - реферат трактовке права соб-ти заложена возм-ть их рассредотачивания м-ду разл.субъектами:

собственник –владение

-пользование

-распоряжение

доверительн.управляющий –частичн.польз.

-частичн.распоряжение

-частичн.владение

арендатор –частичн.польз-е

-частичн.владение

В заруб.практике понятие соб-ти включ.ещё 8 эл-ов :

1)право на доход, кот. даёт реализацию использования и распоряжения недв-ю

2)право на отчуждение, потребление, трату Менеджмент на рынке недвижимости - реферат по собственному усмотрению

3)право на безоп-ть

4)право передавать по наследию

5)пожизненное владение

6)воспрещение исп-ть имущ-во в ущерб др.людям

7)право на ответст-ть

8)сущ-ние норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных прав

Не считая права собс-ти сущ.и др.вещные права :

-право хоз.ведения (с разрешения собст-ка) и право оперативного Менеджмент на рынке недвижимости - реферат управления

-право бессрочного наследуемого владения

-право неизменного польз.

-сервитуты-право ограниченного польз.чужим недв.имуществом

4.Функции си-мы регистрации прав на недв-ть.

Си-ма регистр. -регистрация об-ов недв.,прав и сделок с недв-ю. Потребность в регистр.обоснована след.обстоятельствами :

-отсутствие видимой связи м-ду об-ом недв Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-ти и субъектом прав на неё

-невозможность идентификации пар объект-субъект

-невозм-ть передачи недв-ти оковём перемещения

Функции си-мы регистр.:

1)создание налогооблагаемой базы для сбора имущ.налогов

2)обеспечение:

а)прав соб-ти и других вещных прав на недв-ть

б)защиты собств-ок и других лиц, обладающ.правами

в)четкого определения содержания прав

5.Суть Менеджмент на рынке недвижимости - реферат си-мы «публичных записей».

Сущ. 2 си-мы регистрации :

-англоамериканская(Регистрация актов либо общественных записей)

-европейская

Англоамериканская:

Общественные записи- общественно поддерживаемая си-ма док-ов,свидетельствующих о наличии зарегестрир.вещных интересов недв-ти и служащих основанием для защиты этих интересов. Публ.записи включ.док-ты: определяющ.права и интересы в недв Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-ти; налоги; спец.сборы и повинности4 строит.нормы; з-ны о территор.разделении и др.

Титул- легитимное право собст-ти на недв-ть, имеющее докум-ю юр.основу-страховой полис. Страхование титула- защита собст-ка от вероятных фин.утрат в случае наличия прав 3-х лиц, каких-л. обременений, связанных Менеджмент на рынке недвижимости - реферат с об-ом недв-ти, имеющихся, но не узнаваемых собст-ков. Покупка ужас.полиса-перекладывание возм-го риска собст-ка на страз.компанию.

Преимущ.:дешевле для гос-ва. Недочеты:дороже для приобретателя об-та недв-ти.

6.Суть кадастровой си-мы регистрации недв.

Сущ. 2 си-мы регистрации :

-англоамериканская(Регистрация Менеджмент на рынке недвижимости - реферат актов либо общественных записей)

-европейская

Европейская:

Базирована на гарантии гос-ва. Носит заглавие юр.кадастра. Юр.кадастр- кадастровая си-ма, юридич.регистрирующая дела принадлежности в землепользовании и гарантирующая чистоту титула при передаче прав собст-ти.

Кадастр.си-ма- инфо си-ма на базе кадастра страны либо региона.

Виды кадастра:

-многоцелевой Менеджмент на рынке недвижимости - реферат -контролируемая гос-ом си-ма систематизации и оценки земель, осуществляемая поср-вам карт участков собст-ти на базе кадастр. съёмки и ведения реестра сведений об участках и их обладателях

-открытый -кадастровая си-ма, ведущая не считая учёта уч-ков расширенный перечень состава недв-го и движ-го имущ.обладателя

Разновидность юр Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.кадатсра-си-ма регистрации Торенса (тщательное изущен.и описание об-та). Гос-во гарантирует законность титула.

7. Учёт и гос.регистрация недв.в РБ.

В РБ отсутствует си-ма регистрации недв-ти. Кодекс о земле содержит спец.раздел о кадастре. Зем.кадастр содержит:

-данные о рассредотачивании земель по категориям землевладельцам

-данные о Менеджмент на рынке недвижимости - реферат составе, стр-ре и состоянии зем.фонда РБ в разрезе адм.-тер.единиц

-данные о местоположении, размерах, границах зем.уч-ка, их качествен. хар-ки, установленном режиме землепользования, гос. Регистрации прав на зем.уч-ки, оценки зем.уч-ков и др.сведения

В РБ сущ.зем.кадастровая книжка, кот.создана для гос Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-го учёта зем.уч-ков и регистрации прав на их. Учёт земель проводится по листу нахождения, направленном на получение сведений о колич.и кач.земли. При учёте земля хар-ся по размеру, пространственному положению, кач.состоянию и использованию.

Гос.регистр.- мероприятия по оформлению права собст-ти, владения либо Менеджмент на рынке недвижимости - реферат использования землёй юр.и физ.лиц.

Объектами регистр.явл.право собст-ти, право бессрочного наследуемого владения, право пост-го использования, право врем. польз., право аренды, сервитуты, ипотека(залог).

С юр.т.зр.под недв-ю поним-ся объект гражд.прав, отличит.особ-ю кот.явл.вещная природа, крепкая связь Менеджмент на рынке недвижимости - реферат с землёй, зарегестрированный в соотв.с закон-вом.

8. Недвиж.как экон.благо.

Способность вещи удовлетворять потребности наз.потребит.св-вом либо пользой. Сама вещь с присущей ей пользой наз.потребит.благом.

Ублажение потр-ти может иметь 2 формы:

1)потребление самой вещи (не потр-ся практически)

2)потребление св-в этой вещи

В Менеджмент на рынке недвижимости - реферат 1 случае вещь исп-ся для ублажения потр-ти и теряет в этом процессе свою пол-ть. Использование-распределённое во времени потребление.

Понятие блага значит только наличие пол-ти, а ценности -сочетание пол-ти и редкости.

Варианты исп-ия экон.блага:

1)по собственному предназначению, т.е.для удовлетв.потр Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-ти (натур.хоз-во)

2)товарное пр-во с главным исп-ем блага в кач.продукта

3)в кач.источника дохода (благо не меняет собственного обладателя)

Хар-ка недв. как экон.блага:

а)неважно какая недв.-вещь,кот.включ.3 эл-та:

-земля

-усовершенствование земли (любые произведённоые землёй конфигурации, в кач.кот.может выступать усовершенствование самой Менеджмент на рынке недвижимости - реферат земли, построенных на ней построек и соор.)

-принадлежности недв-ти (движимые по природе вещи, прикреплённые к недв.имущ-ву и явл-еся его неотъемлемой частью)

б)стационарность, т.е. привязанность к определённому месту земли

в)длительный период исп-ия недв-ти

г)уникальность

Обязат.составляющей недв.явл.зем.уч.,кот.явл.местом Менеджмент на рынке недвижимости - реферат расселения людей. Размеры таких территорий ограничены. Ценность об-та недв.имеет не только лишь аюс.хар-р, прямое следствие полез-ти, да и относит.выражение, зависящее от степени полез-ти и уровня редкости, т.е. могут быть более либо наименее ценные об-ты недв.

9. Недв.как продукт Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.

Существует в 2 видах:

1)объект-товар (можно выделить в натуре)

2)услуга-товар

На рынке недв.-товар имеет 3 вида:

-объект (при способности его выделения в натуре)

-права

-услуги

54.Принципы оценки недв.,связанные с об-ми недв.

К ним относятся:

1)принцип остаточной продуктивности : В базе ст-ти земли лежит её остаточная продуктивность. Остат.продуктивность выражается доходом,приходящимся Менеджмент на рынке недвижимости - реферат на землю после оплаты издержек на труд,капитал, управление.

2)принцип вклада: Вклад-сумма,на кот.увелич-ся либо уменьш.ст-ть об-та вследствие наличия либо отсутствия какого-л. элемента.Величина такового роста либо уменьш.м.б.выше либо ниже издержек такового эл-та. Теор.база Менеджмент на рынке недвижимости - реферат вклада-концепция предельной производительности, согласно кот.макс.эффект достиг-ся только тогда,когда предельный доход=предельн.затратам, связанным с его получением.

3)принцип растущего и уменьш.дохода: Повышение финансовложений в главные составляющие пр-ва обуславливает увелич.темпов роста Пр только до опред.-го предела,после кот.прирост Пр<прироста капиталовлож.в недв. дан.предел Менеджмент на рынке недвижимости - реферат и соотв-ет макс.ст-ти об-та недв.

4)принцип сбалансированности: Составляющие пр-ва должны сочетаться меж собой в опред.пропорции. только при рациональном сочетании всех составл-х с об-та недв. будет получен макс.доход и,означает,ст-ть об-та недв.будет выше.

5)экономического размера Менеджмент на рынке недвижимости - реферат: Эк.размер-кол-во земли, необх.для заслуги наибольшего землепользования в соотв-ии с ран.критериями.

6)эк-го разделения: Разделение имущ-х прав осущ.след. образом:

-физ.разделение

-по времени владения

-совокупности имущ.прав принадлежности

-разделение имущ.прав посреди участников (приятельство, АО и т.д.)

-по залоговым правам

11. Понятие и ф-ции рынка недвижимости Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.

Д.Фридман, Н.Оурдуэй «Анализ и оценка приносящей доход недв.»: Рынок недв.- опред.набор устройств, посредствам кот.передаются права на собст-ть и связан.с ней интересы,устан-ся цены и распред-ся место м-ду разл-ми конкурирующими вариациями землепольз-я.

В.А.Горемыкин «Эк.недв-ти»: Рын Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.недв.- средство перераспр-я зем.уч-ов, построек, сооруж. и др.недв-го имущ.м-ду собствн-ми и юзерами экон-ми способами на базе конку-го спроса и предлож. Рынок- си-ма,в кот.продукты и услуги перебегают от продавцов к покуп.посредствам ценового мех-ма. Концепция рынка Менеджмент на рынке недвижимости - реферат предполагает спос-ть тов-в перебегать из рук в руки без излишних ограничений деят-ти продавцов и покуп-лей. Любая из заинтер.сторон действует в соотв.с соотношениями спроса и предл.и др.ценообразующими ф-ми в меру собственных возм-тей и компетенции, осознания относит.полезности конкр Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.тов-в,также с учётом собственных индивид-х потр-тей и желаний. Т.о.рынок недв.-подси-ма общего рынка,связан.с оборотом прав на об-ты недвиж.

С.Н.Максимов «Основы предприним.деят-ти на р.недв.»: Р.недв.- взаимосвяз.си-ма рын-х устройств,обеспечив-х создание, передачу, эксплуатацию Менеджмент на рынке недвижимости - реферат и фин-ние об-ов недв-ти. В эту си-му включ.отношен.,связан.: 1)в процессе сотворения об-ов недв.м-ду инвесторами,застройщиками, подрядчиками и польз-ми;2)в процессе оборота прав на недв-ть м-ду торговцами и покуп.,арендодателями и арендаторами;3)в процессе эксплуатац.м-ду Менеджмент на рынке недвижимости - реферат собств-ми и управляющими,упр-ими и польз-ми и т.д.

М.А.Крутик «Эк.недв-ти»: Р.недв.- сов-ть сделок, совершаемых с недв-ью, их инфо обеспечения,операций по упр-ию и фин-нию работ в обл-ти недв-ти.

Функции р. недв-ти.:

1)Установлен.сбалансированных Менеджмент на рынке недвижимости - реферат цен,при кот.платёжеспособный спрос соотв-ет объёму предложений;

2)Регулирующ.ф-я заключается в том,что рынок автономно функционируя, «невидимой рукой»перераспред-т рес-сы по сферам предприниматнльства и напр-ет его участников к цели,кот.совсе не заходила в их намерения, т.е.к формированию эф-ной эк-ки Менеджмент на рынке недвижимости - реферат и удовлетв-ю обществ. интересов;

3)Коммерческая состоит в реализ.ст-ти и получении Пр на вложенный капитал;

4)Ф-я санирования(очищения)-освобождение рынка от неэф-х собственников пред-тий и др.об-тов недв-ти;

5)Посредническая выраж-ся в том, что рынок выступает в кач.совокупного посредника и места Менеджмент на рынке недвижимости - реферат встречи независящих и эк-ки обособленных покуп. и продавцов. Рынок устан-т связь м-ду ними и даёт возм-ть альтернативного выбора варианта;

6)Информационная-уникальный раночный метод оперативного сбора и распространения обобщ.инфо,позволяющий торговцам и покуп.свободно принять реш.в собственных интересах;

7)Стимулир-я выступает в форме эк Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-го поощрения прибылью продуктивного исп-ия достижений НТП в разработке,исп-нии и эксплуат.недв-го имущ-ва;

8)Ф-я конкуренции – поддерживает высшую бизнес активность и поиск новых возм-тей эф-го управления недв-ю;

9)Вкладывательная:рын.недв. – метод сохранения и увелич.ст-ти капитала, он содействует переводу скоплений людей Менеджмент на рынке недвижимости - реферат из пассивной формы припасов в реальный производит.капитал;

10)Соц проявл-ся в росте труд.активности людей,стремящихся стать собст-ми об-та недв-ти;

11)Прераспределстельная: в рез-те многократного перераспределения на р.недв.имущество в конечном счёте перебегает к эф-ным стратегическим инвесторам,обеспеч-им высокопроизводительное его исп Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-ние.

12. Особенности рынка недв-ти.

Специфичность р.недв.:

1)ограниченность земли имеет своим следствием ограниченность предложения об-ов недв.,владеющих необх.для польз-ля хар-ми. Ограниченность предл.может стать ф-ром,влияющим на цены на р.недв.

2)Стационарность означ.,что спрос и предл.,покуп-ль и торговец Менеджмент на рынке недвижимости - реферат, встречаются не рынке вообщем,а на конкр.территор.либо локальном рынке.

3)Уникальность влечёт за собой уникальность кажд.сделки на р.в отлич.от др.рынков,где встреч.масы покуп.с одной стор.и массы продавцов-с др.,на р.недв.друг дружке противостоят только 1 пок-ль и 1 торговец,любой из кот Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.нах-ся в конкр-ом соц.,фин.и психол.состоянии. Совершение сделки явл.рез-том столкновения их интересов,их оценки об-та,их ожиданий и настроений.

4)Долговечность определяет то обстоят-во,что в теч.собственной жизни один и тот же об-т недв.переживает целый ряд эк Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-ких подъёмов и спадов,кот.прямо оказывают влияние на уровень спроса на недв.Длит.вр.об-т недв.остаётся как составная ч.предложения. Это предлож.может носить сокрытый хар-р,если обозначенная недв.исп-ся,и очевидный хар-р,если она выставляется на рынок.

Указан.специальные особенности об-та Менеджмент на рынке недвижимости - реферат недв.обуславливает ряд особенностей р.недв-ти:

-индивидуальность ценообразования

-ограниченность числа продавцов и покуп.

-локальность рынков

Также:

-особый хар-р взаимодействия спроса и предл.

-выс.уровень транссакционных издержек

-взаимовлияние первичного и вторичного рынка

-низкая ликвидность об-ов недв.

-многообразие рисков

14. Первичные и вторичные рынки.

Первичный рынок- совок-ть сделок,совершаемых с вновь сделанными об-ми Менеджмент на рынке недвижимости - реферат недв.и в процессе их сотворения.

Вторичный р.- совок.сделок,совершаемых с уже сделанными об-ми,находящимися либо находившимися какое-то вр.в эксплуатации.

Перв.и втор.рынки взаимовлияют друг на друга.Это проявл.в области ценообразования.Цены втор.рынка явл.тем ориентиром,кот.указывает,на сколько выгодным явл Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.новое строительство при сущ-х издержек. Если стоимость такая,что она не обеспечивает возврата вкладываемых ср-в и не приносит Пр при разработке об-ов,подобных по качеству уже имеющимся,разумеется,что новое стр-во таких об-ов осущ.не будет.

Втор.рынок также испытывает воздействие перв.рынка.Если Менеджмент на рынке недвижимости - реферат увелич-ся издержки на строительство,то это приводит к уменьш.предложения и увелич.цен на перв.рынке.При иных равных усл.это ведёт к увелич.спроса и росту цен на втор.рынке.

Для того,чтоб ситуация на втор.рынке в наименьшей степени оказывала влияние на перв.рынок,об-ты перв Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.рынка обязаны иметь высококачественные достоинства по сопоставлению с об-ми уже имеющимися на втор.рынке. Втор.и перв.рынки по различному реагируют на изменение эк.ситуации. при уменьш.спроса втор.рынок может понизить предл.и стоимость,нижняя граница кот.определяется:

1)ценой приобретения недв-ти

2)фин.положением торговца

3)соответствием уровня дохода торговца Менеджмент на рынке недвижимости - реферат уровню издержек по содержанию недв.

Нижняя граница цены на перв.рынке опред-ся уровнем издержек на стр-во.При понижении её за этот уровень застройщик несёт убытки.

16.Опасности на рынке недв.

Риск- возможность отличия реальных рез-тов той либо другой операции либо проекта в отриц.сторону по сопоставлению с планируемыми Менеджмент на рынке недвижимости - реферат при их начале.

Виды риска:

1)юридич.:

-возможность утраты прав принадлежности

-невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров

-возм-ть возникновения претензий 3-их лиц

-возм-ть возникновения невыявленных обременений об-та

Понизить юр.опасности можно тщательностью юр.исследования,сотрудничеством со ужас.компаниями.

2)градостроительные(технологич.):

-неправильный выбор места строит-ва

-несоответствие об Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-та окружающей застройке

-ошибки в конструктивных решениях

-неверный выбор материала

Понизить эти опасности можно детализированной проработкой проектов недв-ти,кропотливой технич.экспертизой об-та.

3)административные:

-возм-ть конфигурации налогового режима

-появление новых требований по выполнению обяз-в перед органами власти

-введения ограничений функц.исп-ния об-ов

Понизить:если на стадии получения разрешения на стр-во Менеджмент на рынке недвижимости - реферат,на реконструкцию,перепланировку добиваться определения обяз-в,кот.д.б.выполнены, и их документального закрепления.

4)экон.и организационно-экон.:

-неверный макроэк.прогноз и прогноз развития региональной эк-ки

-ошибки в прогнозировании спроса и предл.

-неверное толкование имеющихся данных

-необъективное отношение к данным

-необоснованное перенесение прошедшего опыта на буд.периоды Менеджмент на рынке недвижимости - реферат без учёта изменяющейся среды

5)денежные:

Делятся на группы:

А)Опасности,вытекающие из публичного состояния и конфигураций в фин.си-ме (изменение %ставок по крдитам,введение ограничений на колебания валют.курса,изменение типов инфляции по сопоставлению с предсказуемыми,изменение доходности других инвестиций).

Б)Опасности,обусловленные тем либо другим вариантом,избранным для Менеджмент на рынке недвижимости - реферат фин-ния деят-ти.

В)Опасности,возникающие в связи с низким кач-вом фин.расчётов.

Си-ма управления рисками:

I Выявление рисков,вероятных при проведении операций с недв.

II Кач.и колич.анализ рисков (определение обстоятельств рисков;фактов,способных прирастить вер-ть их пришествия;определение зон рисков;определение вероятных Менеджмент на рынке недвижимости - реферат размеров фин.утрат).

III Определение способностей понижения риска и издержек,нужных для его предотвращения.

IV Осущ.мероприятий,позволяющих предупредить опасности,понизить возможность их пришествия либо вероятный объём утрат.

V Контроль за проведением необх.мероприятий по снижен.риска.

15. Трансакционные издержки.

Это изд-ки, кот.несут покуп.и торговец по заключению сделок Менеджмент на рынке недвижимости - реферат. Их величина находится в зависимости от:

-полноты и достоверности рын.инфо,уровня инфо бо уровне цен

-достаточного кол-ва контрагентов для проведен.сделок

-степени способности стандартизации критерий сделок

-возможности внедрения стандартных договоров

-возм-ти методов расчёта

На величину изд-ек влияет гос-во:

-наличие спец.налогообложения отд-х видов сделок

-необх-ть дополнит.процедур при осущ.сделки

-необхть Менеджмент на рынке недвижимости - реферат получения разрешений для проведения сделок

В состав трансакц.издержек входят:

1)изд-ки поиска инфо(затр.времени,ресурсов по поиску контрагентов,сбору инфо о рын.ситуации)

2)изд-ки ведения переговоров и заключ.договоров

3)изд-ки измерения-затраты на проведение оценки об-та недв.

4)изд-ки защиты прав собств-ти-затраты на определение Менеджмент на рынке недвижимости - реферат объёма передаваемых прав,проверку их чистоты и закрепление прав

5)издержки оппортонистического поведения-потери,связанные с уклонением контрагента от заключения сделки либо от усл.договора

Выс.уровень трансакц-х изд-ек связан с таковой особ-тью рынка,как низкая ликвидность продукта:время меж выставлением об-та недв.на рынке и Менеджмент на рынке недвижимости - реферат его продажей наз.экспозицией продукта;время экспозиции находится в зависимости от потребит-х св-в об-та и от цены.

57.Разработка оценки недв.

Этапы:

1)Определение препядствия. Цель оценки:определение ст-ти об-та,кот.нужна клиенту для принятия решения. Напр.,коиент м.б.заинтересован в приобретении офисного строения. Появляется неувязка выбора Менеджмент на рынке недвижимости - реферат варианта инвестирования (принцип полезности).

2)План оценки. Разработка плана необх.,чтоб избежать дублирования,уменьшить издержки труда и вр. План помогант сконцентриров.на тех ф-рах,кот.вправду определяют стоимость об-та.

А)анализ и определение сектора р.недв.

Б)определение необходимости использ.имеющихся способов оценки

В)разработка графика работ Менеджмент на рынке недвижимости - реферат по оценке и разработка соотв.бюджета

Г)оценка ожидаемых издержек на сбор и доказательство инфо

3)Сбор и подтвержд.инфо. Надёжность выводов оценщика находится в зависимости от кол-ва и кач.данных, применяемых им для оценки. Неточные данные могут стать предпосылкой безосновательного заключения об оценке. Проверка данных:

-все ли собраны данные Менеджмент на рынке недвижимости - реферат, небх.для цели оценки

-имеют ли приобретенные данные доказательство

-есть ли основания считать,что приобретенные данные не точны; в процессе обработки данные необх.выявить и убрать вероятные отличия

4)Выбор м-да оценки. Все 3 подхода при исп-нии достоверных данных приводят к схожим рез-там.

5)Согласование. Это процесс принятия реш.об конечной ст-ти об Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-та. В процессе согласования не происходит мех-го усреднения приобретенных рез-ов по 3-м подходам,а произв.логич.анализ выводов и принимается реш.о ст-ти.

6)Отчёт об итоговой оценке ст-ти.

17.Причины,воздействующие на р.недв.

Основания группировки причин:

1)уровень формирования ф-ров

2)сфера формир.ф-ров Менеджмент на рынке недвижимости - реферат:

а)-национальный уровень

-региональный уровень

б)-реальная эк-ка

-фин-вый рынок

I Ф-ры государственного уровня определяют возм-ть формирования р.недв.,его более соответствующие особ-ти в международном нюансе:

1)уровень эк-го развития-ф-р,определяющий потр-ти и способности общества и отд.лиц по потрблению недв-ти,также доходность инвестиций в Менеджмент на рынке недвижимости - реферат недв-ть.Он опред-ся след.показателями:

-пр-во государственного дохода

-объём промышл-го произв-ва

-занятость трудоспособного населения

-ставки доходности фин-х активов

-состояние торгового баланса страны

-состояние платёжного баланса

-оттоки капитала

-притоки капитала

-индекс потребит-х цен

Для государств,где толика издержек на потребит.блага долгого использования,к кот. относится недв.,будет выше в тех странах, где Менеджмент на рынке недвижимости - реферат данные характеристики имеют более высочайшие уровни.

2)исторические особ-ти формирования р.недв.определяют такие его хар-ки,как:

-стр-ра принадлежности в сфере недв-ти

-соотношение меж личными и публичными затратами по приобретению недв.

-си-ма финансирования и особ-ти налогообложения недв-ти

3)господствующая в стране идеология оказывает прямое воздействие Менеджмент на рынке недвижимости - реферат на поощрение либо торможение разных форм собств-ти в стране

4)специфичность истор.шага развития :переходный хар-р эк-ки проявл-ся в том,что на рынке доминируют процессы перераспределения общего фонда недв-ти

5)особенности текущей экон.политики оказывают влияние на привлекательность инвестиций в недв-ть (напр.,выпуск гос.ценных бумаг с высочайшим уровнем Менеджмент на рынке недвижимости - реферат доходности понижает привлекательность нед-ти как объекта инвестирования

6)степень развития и особ-ти фин.си-мы определяют степень роли фин.инструментов в фин-нии недв-ти,уровень развития мех-мов финансирования и способности по расширению оборотов на р.недв.

II Фак-ры регионального уровня:

1)Экон.причины:

-уровень и динамика доходов Менеджмент на рынке недвижимости - реферат населения

-дифференциация населения по уровню доходов

-уровень развития бизнеса

-доступность фин.рес-ов

-состояние других и смежных рынков

-риски инвестиций в недв.

-стоимость стр-ва

-цены и тарифы на коммунальные услуги и энергорес-сы

2)социальной сферы:

-уровень и тенденции конфигурации числ-ти населения

-----образовательного уровня населения

-----соц-ной сферы населения

3)административные ф-ры:

-налоговый режим

-зональные ограничения

-правовые и эк Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.условия получения прав на застройку либо реконструкцию

-правовые и эк.условия совершения сделок

4)условия окруж.среды: -экологич.обстановка

-уровень развития инфраструктуры

-обеспеченность транспорт.сетями

13.Особенности взаимод.спроса и предл.

Спрос- кол-во объектов нед-ти и прав на их,кот.покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за опред.просвет времени.

Причины,влияющ Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.на спрос:

-платёжеспособность населения

-изменение общей численности населения

-изменение соотношения меж разными слоями населения

-изменение во вкусах и предпочтениях населения

-условия и доступность финансирования

Предложение- кол-во недв-ти,кот.собственники готовы реализовать по опред.ценам за некий просвет вр.

Ф-ры,действующие на величину предложения:

-наличие резерва пустующих об-ов

-объёмы строительства и издержки на него

-интенсивность строительства

Предложение Менеджмент на рынке недвижимости - реферат в короткосрочном периоде полностью не эластично.Причина:продолжительность процесса сотворения об-ов недв-ти. Для того,чтоб повысить спрос на р.недв-ти,необходимо сделать механизм,позволяющий трансформировать достояние потребителей в его текущую платёжеспособность. На вторичном рынке это могут быть встречные сделки купли-продажи. На первичном – это принятие Менеджмент на рынке недвижимости - реферат в зачёт имеющегося жилища.

19.Связь р.недв-ти и реального сектора эк-ки.

Зависимость р.недв. от реального сектора эк-ки проявляется в формировании спроса на р.недв.

Важными ф-рами явл.:

-отраслевая структура эк-ки

-доходность бизнеса

-уровень дохода населения

Развитие р.недв. явл. ф-ром,обеспечивающим рост спроса на Менеджмент на рынке недвижимости - реферат продукцию смежных отраслей:пр-во строй работ,материалов,мебели и др.прдметов долгого польз-ния.

К отрицательным элементам относится рост доходности инвестиций в нед-ть. Это возможно окажется фактором,кот.будет содействовать оттоку средств из реального сектора эк-ки,что может привести к понижению темпов развития эк-ки. Сторонники Менеджмент на рынке недвижимости - реферат инвестиций в недв-ть молвят,что рост инвестиций на р.недв.провоцирует развитие эк-ки.Противники инвестиций:инвестиции в недв.означают отвлечение фин.рес-ов из др.секторов эк-ки и ,означает, ведут к понижению темпов эк-го развития.

Циклы развития р.недв.:

1)Цикл спада (предлож.>спроса;число незанятых Менеджмент на рынке недвижимости - реферат строений увелич-ся;их содержание не прибыльно,т.к.увелич.издержки)

2)Цикл поглащения (начин.поглащаться вкладывательные избытки;спрос увелич.и начинает превосходить предложение)

3) Новое строительство (спрос>предлож.;расширение р.недв.,кот.происходит в 3 шага:

а)доминирует стр-во об-тов недв.,раздельно стоящих и строящихся для потребителей,имеющих достаточные Менеджмент на рынке недвижимости - реферат доходы для полной оплаты

б)прибыльно стр-во домов,промышленных построек,кот.финансируются с целью получения Пр от инвестиций

в)прибыльно хоть какое стр-во,т.к.фин.университеты с наслаждением участвуют в разработке об-тов недв.

4)Цикл насыщения (спад на р.недв.предшествует спаду в эк-ке;подъём на р Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.недв.ранее подъёма в эк-ке)

Повышение ст-ти средств и уменьшение валютной массы принуждает потребителей отрешиться в 1 очередь от капит.издержек. Это приводит к уменьш.спроса на р.недв. Но,значимая часть ден.средств остаётся «замороженной» в сфере недв. Это происходст в связи с длит-ью инвестиционно-строит Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.цикла. Это не позволяет исп-ть эти средства и рес-сы в др.секторах эк-ки. Равномерно появляется излишек предложения,что влияет на ситуацию в смежных отраслях. Потом с ростом доходов,массы средств и соттв-х ожиданий спрос на р.недв.увелич. Это отраж.на эк-ке в целом.В Менеджмент на рынке недвижимости - реферат дан.момент р.недв. начинает играть роль ф-ра эк-го роста,вызывая повышение спроса и на смежных рынках. Р.недв.находится в зависимости от состояния эк-ки и явл.инидикатором этого состояния.

Характеристики состояния р.недв.:

-кол-во сделок на р.недв.

-прод-ть сроков экспозиции

45.Право личной собст-ти Менеджмент на рынке недвижимости - реферат на землю.

Цели ,для кот.земля может быть передана в ч.с.:

1)ведение личного подсобного хоз-ва

2)строит-во и сервис дома

3)ведение коллективного садоводства

4)дачное стр-во

Список земель,не подлежащих передаче в ч.с.:

-земли общего польз-ния

-земли транспорта и связи

-предоставленные для нужд обороны

-подвергшиеся радиоактивному загрязнению

-нац.парков,заповедников

-оздоровительного Менеджмент на рынке недвижимости - реферат,реакреционного и ист.-культурного предназначения

-лесного фонда

-с/х предназначения

-предоставлен. гражданам для ведения личного хоз-ва, стр-ва,коллективного садоводства,если в соотв-ии с ген.планом они предугадывают другое их исп-ние

-земли садоводческих приятельств,дачного стр-ва,размещен.на площадях залегания нужных ископаемых

Субъекты права ч.с.:

-собственность физ.лиц

-собственность юр.лиц

В Менеджмент на рынке недвижимости - реферат ч.с.нах-ся зем.участки, приобретённые гражданами, повсевременно живущими на местности РБ. Юр.лицам зем.участки передаются в собственность при приватизации объектов ч.с. Зем.участки могут передав-ся в собственность юр.лицам при осущ-нии инвестиц.проектов.

Объектами ч.с. на землю выступают зем.участки.

Признаки Менеджмент на рынке недвижимости - реферат зем.участка:

А)часть пов-ти земли определённой площади со своим местоположением

Б)он д.б.ограничен в натуре,иметь установленные границы

В)обязан иметь статус и др.хар-ки

46.Общие положения сделок с землёй.

Операции:

купля-продажа,дарение,мена,залог,аренда,рента

Правила заключения и дизайна сделок с землёй:

-д.б.оформлены в письменном Менеджмент на рынке недвижимости - реферат виде

-нотариально удостоверены

-зарегестрированы спец.уполномоченными гос.органами по зем.рес-сам и землеустройству

Торона,приобретающая зем.участок,не может именить цели его использования.При совершении сделки с частью зем.уч. она д.б.выделена в самостоятельный зем.уч-к. к новенькому субъекту прав на зем.уч-к перебегает такая сов-ть прав Менеджмент на рынке недвижимости - реферат и возможностей,которой обладал прежний юзер землёй. При совершении сделок с землёй нужно учесть и природо-охранные мероприятия.

47.Контракт купли-продажи зем.участков.

Предметом купли-продажи м.б.зем.уч-к,принадлежащий лишь на праве личной собств-ти гражданину либо юр.лицу. Контракт должен сожержать согласованные сторонами условия о Менеджмент на рынке недвижимости - реферат стоимости.Если контрактом служит земля, она может перебегать к покупателю на праве ч.с. При продаже размещенного на зем.уч-ке об-та клиент становится собственником земли только,если этим правом обладал торговец. Если же участок принадлежит торговцу на ином праве,то покупателю перебегает объём правомочий торговца. Контракт Менеджмент на рынке недвижимости - реферат купли-продажи м.б.заключён при отсутствии споров и других препятствий заключения контракта. Контракт должен содержать сведения:

-стороны сделки

-предмет сделки

-указание на правоустанавливающие док-ты

-отсутствие либо наличие обременений

-цена сделки

-отсутствие других договоров на отчуждение

-др.нужные условия (срок передачи зем.уч-ка и др.)

К договору прилагается план границ зем Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.уч-ка. Он составл.в 3-х экз.:1-нотариусу вкупе с планом; 2-продавцу;3-покупателю.

Переход права собст-ти на зем.уч-к-внесение в установлен.порядке записи о договоре в зем.-кадастровую книжку и отметки о гос.регистрации в контракт.

Документы, необх.для гос.регистрации:

-заявление торговца и покупателя

-док-ты за внесение Менеджмент на рынке недвижимости - реферат оплаты за гос.регист.

-подлинники контракта в 2-х экз.+копия контракта в 1 экз.

-паспорт гражданина РБ

-зем.-кадастров.план участка

Может быть отказано в гос.регистрации:

-наличие противоречий меж док-ми,подписанными на гос.регист.и записями в зем.-кадаст.книке

-несоответствие данных,позволяющих определённо установить предмет контракта

-наличие запретов на отчуждение

-условий,влекущих конфигурации Менеджмент на рынке недвижимости - реферат мотивированного предназначения

Юр.лица РБ могут отчуждать зем.уч-к только тем юр.лицам, кот.имеют право на получение зем.уч-ка в собств-ть и при неотклонимом сохранении мотивированного предназначения.

49.Залог земляного уч-ка.

Согласно ГК РБ в силу закона по обеспеченному залогом обязательству кредитор(залогодержатель Менеджмент на рынке недвижимости - реферат) имеют право в случае неиполнения должником этого обязательства получить ублажение из ст-ти заложенного имущ-ва лица,кот.принадлежит это имущ-во(залогодатель). Залог недв.имущ-ва(в т.ч. и зем.уч-ка)регулируется законодат-ми актами ипотеки. Зем.уч-к,находящийся в личной соб-ти юр.лиц и людей Менеджмент на рынке недвижимости - реферат,м.б.предметом залога исключительно в кач-ве вещественного обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Законодателями зем.уч-ка м.б.юр.лица,граждане РБ,право личной соб-ти кот. удостоверено гос.актами. законодержателями явл.банки, список кот.утверждён президентом РБ. Источник залога-договор,кот.должен содержать:

-обоснование предмета ипотеки

-оценку имущ Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-ва

-размер и срок выполнения обязанностей,обеспеченных ипотекой

в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банк в праве воплотить от имени залогодателя зем.уч-к с сохранением его мотивированного предназначения. При всем этом до момента реализации зем.уч-ка банк может предоставить залогодателю право купить заложенный им зем.уч-к по Менеджмент на рынке недвижимости - реферат стоимости,равной сумме невозвращённого кредита и %за польз-ие кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением,банк предлагает купить зем.уч-к соот.-му исполнит.и распорядительному органу.

В соотв.с законом ипотека построек и сооруж.допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору зем.уч Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-ка,на кот.это сооружение нах-ся. Если ипотека установлена на зем.уч-к,на кот.нах-ся строения, не принадлежащие залогодателю,то при воззвании взыскания на этот уч-к при его продаже с общественных торгов приобретателю уч-ка перебегают те права и обяз-ти,кот.имел залогодатель.

Порядок осущ.действий Менеджмент на рынке недвижимости - реферат по залогу:

1)собственник обращается в банк с заявлением о предоставлении ссуды,выплату кот.он согласен обеспечить недвиж.имущ-вом

2)ипотечный банк инспектирует док-ты,удостоверяющие право собст-ти на недв-ть и уточняет,не находится ли имущ-во в др.залоге

3)оценка закладываемого имущ.

4)банк и собст-к согласовывают условия и сумму Менеджмент на рынке недвижимости - реферат кредита

5)залогодатель страхует имущ.

6)оформление кредитного контракта и залогового свидетельства

7)контракт регистрир.органами регистрации по месту нахождения недв.

53.Виды ст-ти недв-ти.

2 группы:

-ст-ть обмена

-ст-ть использования

Ст-ть обмена- создана для проведения операций с недв-ью на рынке. К ней отн-ся рын.ст-ть, страховая, ликвидационная Менеджмент на рынке недвижимости - реферат, залоговая.

Рыноч.ст-ть- рын.стоимость при соблюдении след.критерий:

А)рынок явл.открытым и конкурентноспособным,т.е.допускающим свободное взаимодействие достаточного кол-ва автономных покупат.и продавцов

Б)мотивация участников сделки имеет обычный для данного рынка хар-р,т.е. покуп-ль и торговец действуют экономич.правильно

В)стороны сделки довольно проинформированы Менеджмент на рынке недвижимости - реферат о ситуации на рынке,знают содержание сделки,хар-р передаваемых прав, вероятные последствия

Г)имущ.было представлено на рынке достаточное время, чтоб покуп.могли познакомится с ним,подобными об-ми и принять взвешенное решение

Д)оплата осущ.в обычной для данного рынка форме

Е)на стоимость не оказывают влияние Менеджмент на рынке недвижимости - реферат не относящиеся к сделке ф-ры

Ликвидационная ст-ть- незапятнанная ден.сумма,кот.собственник может получить при принудительной продаже об-та.

Ужас.ст-ть- величина ст-ти недв.,кот.опред-ся на базе ст-ти восстановления либо замещения для определения суммы ужас.вознаграждения в случае поражения об-та недв.

Восстан.ст-ть- расходы Менеджмент на рынке недвижимости - реферат в рекущих ценах,кот.нужно понести в случае воссоздания четкого дубликита данного об-та недв. эта ст-ть выраж-ся издержками на восстановление четкой копии об-та.

Ст-ть замещения- расходы в текущ.ценах на создание об-та,имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность,но построенного в новеньком архитект Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.стиле с исп-ем современных проектных нормативов и прогрессивных мат-лов и конструкций.эта ст-ть выражена издержками на создание об-ов многофункционального аналога.

Залоговая ст-ть- оценка об-та в сфере залогового кредитования, осуществляемая по рын.ст-ти.

Ст-ть использования- ценность об-та для определенного собств Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-ка,кот.исп-ет об-кт в форме дохода либо собств.блага и кот.не собирается выставлять об-кт на рынок. К ней м.б.отнесены: инвестиц.ст-ть,балансовая,для налогообложения.

Вкладывательная ст-ть- её расчёт делается исходя из ожидаемого инвестором дохода.

Баланс.ст-ть- ст-ть имущ.,включ.в Менеджмент на рынке недвижимости - реферат балансовую ведомость пр-тия. Она включ.ст-ть недв.,индексированную на дату переоценки ОС за вычетос бухгалтерской амортиз. и ст-ть вновь приобретённых об-тов за отч.период.

Ст-ть для налогообложения- определяется на базе рын.либо восстан.ст-ти.

73.Расчёт ст-ти улучшений при накладном Менеджмент на рынке недвижимости - реферат подходе.

Оценка ст-ти улучшений произв-ся оковём оценки издержек, кот.должен понести обычный клиент на стр-во для получения на дату оценки на этом же уч-ке построек и сооружений,адекватных по собственной полезности объекту оценки. Восстан.ст-ть на дату оценки опред.по ф-ле: В=Вб Менеджмент на рынке недвижимости - реферат *Кин ,где Вб -восстан.ст-ть об-та в базовых ценах 1991г.Она определ-ся:

1)для об-ов,введённых в экспл.до 1.01.92.оковём умнож. первонач.(баланс.) ст-ти на коэф.перерасчёта

2)для об-ов,ст-ть кот.отсутствует и определяется на основании:

-сборника норм для оценки строений, принадлеж.гражданам, подлежащих и Менеджмент на рынке недвижимости - реферат не подлеж.гос. обяз.страхованию в БССР,утвержденного постановлением СовМина РБ от 30.03.82. №108, от 01.11.82. №327

-сборников укрупнённых характеристик восттан.ст-ти для переоценки ОФ, утверждённых гос.комитетом СовМина СССР 1970г.

3)для об-ов,введ.в экспл.после 01.01.92. оковём деления первонач ст-ти на расчётный индекс конфигурации ст-ти строит.-монтажных работ Менеджмент на рынке недвижимости - реферат с учётом ст-ти матер.рес-сов в среднем по РБ

Кин - индекс конфигурации ст-ти строит.-монтажных работ с учётом ст-ти матер.рес-сов

74.Расчёт ст-ти зем.уч-ка при накладном подходе.

Расчёт ст-ти зем.уч-ка:

Временная методика кадастровой оценки ст-ти зем.уч-ка РБ Менеджмент на рынке недвижимости - реферат советует оценку ст-ти вести по ф-ле: VI = S *ОЗ* I

S-площадь зем.уч-ка; ОЗ-ср.ст-ть земли оценочной зоны, руб/м2; I-индекс воздействия ф-ров ценообразования на уровень ст-ти отдельных зем.уч-ов в оценочной зоне

Средняя ст-ть земли в оценочной зоне Менеджмент на рынке недвижимости - реферат: ОЗ=БС*Кф*Кн*Кл

БС-базовая ст-ть зем.уч.; Кф-коэф.многофункционального исп-ния земли; Кн-коэф.,учитывающий зональный ф-р; Кл-локальный коэф.ценности

Базисная ст-ть устан-ся нац.кадастровым агентством по ср.ст-ти зем.уч-ка в более дорогой зоне.

67.Суть накладного подхода при оц.недв Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.

Этот подход примен-ся при:

1)технико-эк.анализе нового стр-ва; 2)определении варианта исп-ния земли; 3)реконструкции построек; 4)оценке недв.на малоактивных рынках; 5)оценке об-тов спец.предназначения; 6)страховании недв.; 7)определении базы налогообложения.

Подход основан на расчёте издержек на восстановление (замещение) оцениваемых построек с учётом всех видов износа и Менеджмент на рынке недвижимости - реферат предпринимательской Пр. К приобретенной ст-ти + рын.ст-ть земли. Т.о. ст-ть при накладном подходе:

V = VI + Vb -Ин+ Koc +Пр

VI-ст-ть зем.уч-ка; Vb-ст-ть улучшений(прямые затр.на стр-во); Ин-накопленный износ улучшений; Koc-косвен. издержки; Пр Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-предприним.-я прибыль

72.Определение износа способом бух.учёта.

Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х свойств с течением времени.

Способ бух.учёта: начисление износа, начиная с момента ввода объекта в эксплуатацию. Эк.условие полного либо частичного износа-амортизация. А-погашение износа оковём постепенного переноса ст-ти на ст-ть Менеджмент на рынке недвижимости - реферат продуктов. Сумма годамортиз. Отчислений находится в зависимости от нормативного срока службы недв.и ст-ти недв.: Агод=Сн/Тн; Агод=На*Сн/100

Сн-ст-ть нового строения либо сооруж.; Тн-нормат.срок службы; На-год.норма амортиз.отчислений,%

На=1*100/Тн

Срок службы недв.и норма амортиз.зависят от группы капитальности Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.

Группа капит-ти

Срок службы, лет

На

1

2

3

4

5

6

150

125

100

50

30

15

0,7

0,8

1,0

2,0

3,3

6,0

Нормативн.износ за год=Агод

71.Определение износа способом срока жизни.

Износ-потеря ст-ти в рез.уменьшения пригодности, потребит-х свойств с течением времени.

Способ срока жизни: определяется износ оковём расчёта обычного уровня эк.жизни и эф-го возраста.

Срок физ.жизни- период Менеджмент на рынке недвижимости - реферат вр.,в теч.кот.объект реально сущ-ет в функционально применимом состоянии.

Экон.срок жизни- период выгодного использ-я объекта, когда воплощение улучшений заносит вклад в ст-ть недв.

Эффективн.возраст- основан на оценке внешнего облика и технич.состояния объекта.

Хронологич.возраст- период от денька ввода в эксплуат.до Менеджмент на рынке недвижимости - реферат даты оценки.

Остаточная эк.жизнь- оцененный период,в теч.кот.улучшения продолжают заносить вклад в ст-ть об-та. Оценщик определяет остат.эк.жизнь,исходя из толкования поведения обычного покупателя недв-ти.

М-д срока жизни примен.при расчёте как суммарного износа,так и при определении износа 1-го вида. Этот Менеджмент на рынке недвижимости - реферат м-д базируется на том,что эффект возраст, выраженный в %, отражает обычный срок эк.жизни также, как % скопленного износа отражают часть общих издержек пр-ва: И/В=Тэф/Тэ

И-износ в стоимостном выражении; В-воостаносит.ст-ть; Тэф-эффект.возраст; Тэ-срок эк.жизни.

70.Определение физ.износа при использовании способа Менеджмент на рынке недвижимости - реферат разбивки.

Определение износа этим способом приозв-ся оковём его разбиения на 3 компонента:

1)физ.износ; 2)функцион.износ; 3)наружный износ

Физ.износ-износ,связанный со понижением работоспособности объекта в рез.естественного физ.старения. Физ.износ м.б.устранимым и неискореним. Устранимый-износ имущ-ва, издержки на устранение кот.меньше, чем добавленная при Менеджмент на рынке недвижимости - реферат всем этом ст-ть.

Ифиз.устр.=С*У/100

С-ст-ть улучшений; У-уд.вес ремонтных работ в ст-ти улучшений,%

Неустранимый-И имущ.,издержки на устранение кот.>, чем ст-ть добавленная при всем этом.

Ифиз.неустр.=(С-Ифиз.устр.)*Инеустр./100

С-восстанов.ст-ть; Инеустр Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.-неустраним.износ,%

66.Суть доходного подхода при оценке недв.

Это сов-ть способов оценки ст-ти недв., основанных на определении текущей ст-ти ожидаемых от неё доходов. Для преобразования будущих доходов в текущую ст-ть осущ-ся капитализация доходов. Т.о.капитализация доходов-процесс, определяющий связь грядущего дохода и текущей ст-ти оцениваемого Менеджмент на рынке недвижимости - реферат об-та. В упрощённом вар. применение капитализации дохода для определения ст-ти, приносящей доход:

I

RV

В треугольнике объединены ожидаемый доход от оценив.недв. и ст-ть недв.I,ст-ть недв.V и норма дохода R. Горизонталь –символ деления,вертикаль-умнож.

Сущ.2 осн.способа капитализации:

-м-д прямой Менеджмент на рынке недвижимости - реферат капит-ии

-м-д капит.дохода по норме отдачи на капитал

Способ прямой кап-ции: оценка имущ.при сохранении стабтльных критерий его исп-ния, неизменной величине жохожов,отсутсвии первонач.инвестиций и одновременном учёте возврата капитала и дохода на капитал.

Ф-ла доходного подхода при прямой кап-ции:

PV = NOI / R 0

PV-тек.ст Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-ть недв.; ТЩШ-ожидаемый незапятнанный операц.доход на 1 год после даты оценки; R0-общ.ставка кап-ции

64.Расчёт ставки кап-ции способом сопоставления продаж.

При определении ставки кап-ции поначалу рассчит.ставка кап-ции по каждому предложенному аналогу: Ri = NOIi / SPi

SPi-цена реализации i-го аналога Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.

Потом с учётом м-дов матем статистики,весового коэф.Xi, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбир.общ.ставка кап-ции: R 0=∑ Xi * Ri

63.Расчёт ставки кап-ции способом покрытия долга.

Этот способ примен.,если при финансировании инвестиций в недв.употребляется заёмный капитал.

DCR=NOI/DS

DCR Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-коэф.покрытия долга; DS-ежегодное сервис долга.

R 0= m * Rm * DCRi

m-доля заёмного кап.; Rm-ставка кап-ции для заёмного кап.

m = Vm / V

Vm-ст-ть заёмного кап.(сумма кредита)

Rm=DS/Vm

62.Расчёт ставки кап-ции способом вкладывательной группы.

Исп-ся,если для приобретения недв.привлекается Менеджмент на рынке недвижимости - реферат заёмный капитал. Ставка кап-ции м.б.рассчит.как относительно фин-ых, так и отн-но физ.составляющих. Для фин.составляющих: R 0= m * Rm +(1- m )* Re

Re-ставка кап-ции для собственного кап.,кот.поред-ся из данных по сравнимым объектам делением значения дохода до налогооблож.на величину СК.

Для физ Менеджмент на рынке недвижимости - реферат.составл-х: R 0= L * Rl +(1- L )* Rb

L-доля ст-ти земли в общей ст-ти недв.; Rl-ставка кап-ции для земли; Rb-ставка кап-ции улучшений.

Rl рассчит.как отношение дохода, приходчщегося на землю, к ст-ти земли

Rb-отношение подыхал.,приходящегося на улучшения к Менеджмент на рынке недвижимости - реферат ст-ти улучшений.

49. Залог земляного участка.

Согласно ГК РБ в силу залога по обеспеченному залогом обязательству кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить ублажение из ст-ти заложенного имущества в большей степени перед др. кредиторами лица, кот. принадлежит это имущество (залогодатель). Залог недвиж-го имущ Менеджмент на рынке недвижимости - реферат-ва регулир-ся законодат-ми актами ипотеки. ЗУ, находящийся в ч.с. юридич. лиц и людей, м.б. предметомзалога исключительно в кач-ве вещественного обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Залогодателями зу м.б. юридич. лица, граждане РБ, право ч.с. кот. удостоверено гос. актами. Залогодержателями зу явл. банки, список Менеджмент на рынке недвижимости - реферат кот. утверждён президентом РБ. Источник залога – контракт. Для того, чтоб контракт был реальным, он должен содержать: 1. обоснование предмета ипотеки, 2. оценку имущ-ва, 3. размер и срок выполнения обязанностей, обеспеченных ипотекой.

В случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства банки вправе воплотить от имени залогодателя зу с сохранением его мотивированного предназначения. При всем Менеджмент на рынке недвижимости - реферат этом до момента реализации зу банк м. предоставить залогодателю право купить заложенный им зу по стоимости, равной сумме не возвращенного кредита и % за использование кредитом. Если залогодатель не воспользуется предложением, банк предлагает купить зу соответственному исполнительному и распорядительному органу.

В соответ-вие с законом ипотека построек и сооружений допускается только с Менеджмент на рынке недвижимости - реферат одновременной ипотекой по тому же договору зу, на кот. это сооружение нах-ся. Если ипотека установлена на зу, на кот. нах-ся здание и сооружение, не принадлежит залогодателю, то при воззвании взыскания на этот участок при его продаже с общественных торгов приобретателю участка перебегают те права Менеджмент на рынке недвижимости - реферат и обязанности, кот. имел залогодатель.

Порядок осущ-ния действий по залогу: 1. собственник обращ-ся в банк с заявлением о предостачи ссуды, выплату кот. он согласен обеспечить неподвижным имуществом, 2. ипотечный банк инспектирует док-ты, удостоверяющие право принадлежности на недвиж-ть и уточняет, не нах-ся ли имущ-во в др. залоге, 3. оценка заклада Менеджмент на рынке недвижимости - реферат даваемого имущ-ва, 4. банк и собственник согласовывают условия и сумму кредита, 5. залогодатель страхует имущ-во (время от времени банк), 6. оформление кредитного контракта и залогового свидетельства, 7. контракт регестрируется органами регистрации по месту нах-ния недвиж-ти.

54. Принципы оценки недв-ти, связанные с объектами недвиж-ти.

Принципы оценки недв-ти Менеджмент на рынке недвижимости - реферат – методические правила, кот. позволяют оценщику верно оценить всё обилие причин, присущее РН и влияющих на ст-ть недв-ти.

К принципам оценки недв-ти, связанные с объектами недв-ти, относ-ся:

1) Принцип остаточной продуктивности – в базе цены земли лежит её остаточная продуктивность. Остаточная продуктивность выраж-ся доходом, приходящимся на Менеджмент на рынке недвижимости - реферат землю после оплаты издержек на труд, капитал, управ-ние.

2) Принцип вклада . Вклад – сумма, на кот. увелич-ся либо уменьш-ся ст-ть объекта вследствие наличия либо отсутствия какого-нибудь элемента. Величина такового роста либо уменьшения м.б. выше либо ниже издержек такового элемента. Теоритич. база такового вклада – концепция Менеджмент на рынке недвижимости - реферат предельной производит-ти, согласно кот. максим-ая эф-ть достигается тогда, когда предельный доход = предельным затратам, связанного с его получением.

3) Принцип возрастания и уменьшения доход-ти – повышение финансовложений в главные составляющие пр-ва обуславливают рост темпов роста прибыли только до опред-го предела, после кот. прирост прибыли меньше прироста финансовложений в Менеджмент на рынке недвижимости - реферат недв-ть. Данный предел и соответствует наибольшей ст-ти объекта недв-ти.

4) Принцип сбалансированности - составляющие пр-ва д. сочетаться м/д собой в опред-ной пропорции. Только при рациональном сочетании всех составляющих пр-ва с объекта недв-ти будет получен макимальный доход и вследствие ст-ть объекта Менеджмент на рынке недвижимости - реферат недв-ти будет выше.

5) Принцип экономич-го размера . Экономич. размер – кол-во земли, нужное для заслуги наибольшего землепользования в соответствие с рыночными критериями.

6) Принцип экономич. разделения . Разделение имущественных прав осущ-ся след. образом: 1. физич. разделение, 2. по времени владения, 3. совокупы имущественных прав принадлежности, 4. разделение имущественных прав посреди участников (приятельство, АО и Менеджмент на рынке недвижимости - реферат т.д.), 5. по залоговым правам.

46. Общие положения сделок с землёй.

Операции: 1. купля-продажа, 2. дарение, 3. мена, 4. залог, 5. аренда, 6. рента.

Правила заключения и дизайна сделок с землёй:1. д.б. оформлены в письменном видом, 2. нотариально удостоверены, 3. зарегистрированы особыми уполномоченными гос-ми органами по земляным ресурсам и землеустройству.

Сторона, приобретаемая зу не Менеджмент на рынке недвижимости - реферат может поменять цели его исп-ния.

При совершении сделки с частью зу она д.б. выделена в самомтоятельный ЗУ.

К новенькому субъекту прав на зу перебегает такая совокупа правомочий, кот. обладал прежний юзер землёй.

47. Контракт купли-продажи з.у.

Предметом купли-продажи м.б. зу, принадлежащий лишь на праве личной принадлежности Менеджмент на рынке недвижимости - реферат гражданину либо юридич. лицу.

Контракт к-п д. содержать согласованные сторонами условия о стоимости. Если контрактом к-п служит земля, она м. перебегать к покуп-лю на праве личной принадлежности. При продаже размещенного на зу объекта клиент становится собственником земли, только если этим правом обладал торговец. Если же участок Менеджмент на рынке недвижимости - реферат принадлежит торговцу на ином праве, то покупателю перебегает объём правомочий торговца. Контракт к-п м.б. заключён при отсутствии споров и других обстоятельств, препятствующих заключению контракта.

Контракт д. содержать сведения: 1. стороны сделки, 2. предмет сделки, 3. указание на правоустанавливающие док-ты, 4. отсутствие либо наличие , 5. стоимость сделки, 6. отсутствие других договоров на Менеджмент на рынке недвижимости - реферат отчуждение, 7. другие нужные условия (срок передачи зу и т.д.).

К договору прилагается план границ зу. Он составляется в 3-х экземплярах: 1. натариусу, 2. торговцу, 3. покупателю.

Переход права собств-ти на зу – внесение в установленном порядке записи о договоре в зем. кадастровую книжку и отметки о гос. регистрации в Менеджмент на рынке недвижимости - реферат контракт.

Док-ты, нужные для гос. регистрации: 1. заявление торговца и покупателя, 2. док-ты за внесение оплаты за гос. регистрацию, 3. подлинники договоров в 2-х экземплярах+копию контракта в 1 экземпляре, 4. паспорт гражданина РБ, 5. зем.-кадастровый план участка.

М.б. отказано в гос. регистрации: 1. наличие противоречий м/д док-ми, подписанные на регистрацию и Менеджмент на рынке недвижимости - реферат в земляной кодастровой книжке, 2. несоответствие данных, позволяющих опренелённо установить предмет контракта, 3. наличие запретов на отчуждение, 4. наличие критерий, влекущих изменение мотивированного предназначения.

Юридич. лица РБ могут отчуждать зу только тем юридич. лицам, кот. имеют право на получение зу в собственность и при неотклонимом сохранении мотивированного предназначения.

18. Главные циклы развития Менеджмент на рынке недвижимости - реферат РН.


РН настоящая эк-ка

В Г

время

А Б

А – цикл спада. Предложение превосходит спрос, т.е. рынок перенасыщен. Число незанятых строений возрастает, которые становятся нерентабельными. Обладатели недв-ти обязаны отдавать свои объекты на погашение кредитов.

Б – цикл поглощения недв-ти. Поглощение вкладывательных излишков. Равномерно спрос превосходит предложение.

В – новое Менеджмент на рынке недвижимости - реферат строит-во. Расширение РН. Спрос выше предложения. Расширение проходит 3 шага: 1. Доминирует строит-во объектов недв-ти отдельностоящих и строящихся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты. 2. Прибыльно становится строит-во домов, промышленных построек, кот. финансируются в главном с целью получения прибыли от инвестиций. 3. Прибыльным становится хоть какое строит-во Менеджмент на рынке недвижимости - реферат, т.к. денежные университеты финансируют.

Г – насыщение. Перенасыщение рынка. Строит-во нерентабельно. Цены вырастают.

45. Право личной принадлежности на землю в РБ

Цели, для кот. земля м.б. передана в ч.с.: 1. ведение личного подсобного хоз-ва, 2. строит-во и сервис дома, 3. ведение коллективного садоводства, 4. дачное строит-во.

Список земель, не подлежащих Менеджмент на рынке недвижимости - реферат передаче в ч.с.: 1. земли общего использования, 2. земли транспорта и связи, 3. предоставленные для нужд обороны, 4. подвергшиеся радиоактивному загрязнению, 5. национ. парков, заповедников, 6. оздоровительного, реакреционного и историко-культурного предназначения, 7. лесного фонда, 8. аква фонда, 9. с/х предназначения, 10. предоставленные гражданам для ведения личного хоз-ва, строит-ва, коллективного садоводчества, либо в соответствие Менеджмент на рынке недвижимости - реферат с ген. планом они предугадывают другое их исп-ние, 11. земли н.п., садоводческих приятельств, дачного строит-ва, расположенных на площадях залегания нужных ископаемых.

Субъекты права ч.с.: 1. собственность физич. лиц, 2. собств-ть юридич. лиц.

В ч.с. находятся зу, обретенные гражданами, повсевременно живущие на местности РБ. Юридич Менеджмент на рынке недвижимости - реферат. лицам зу передаются в собственность при приватизации объектов гос. собств-ти. ЗУ могут передаваться в собств-ть юридич. лицам при осущ-нии вкладывательных проектов.

Объектами ч.с. на землю выступают зу. Признаки зу: 1. это часть поверхности земли опред-ной площади со своим местоположением, 2. он д.б. ограничен в натуре, иметь Менеджмент на рынке недвижимости - реферат установленные границы, 3. д. иметь статус и др. хар-ки.


menstruaciya-chto-eto-takoe-doklad.html
menstrualnij-cikl-vklyuchaet-chetire-perioda.html
mentalitet-lichnosti-kak-filosofskaya-problema-referat.html